Korko- ja kiinteistösijoituksissa runsaasti pitkän aikavälin tuottopotentiaalia

Sijoitusmarkkinoilla on nähty viime vuosien aikana erittäin voimakas ja nopea markkinakorkojen nousu. Tämän noususyklin päätepiste koettiin todennäköisesti vuoden 2023 lokakuussa, jonka jälkeen koronlaskuodotukset irtaantuivat pariksi kuukaudeksi realiteeteista sekä euroalueella että Yhdysvalloissa. Etenkin kuluvan vuoden ensimmäisellä kvartaalilla nähtiin korjausliikettä pitkien markkinakorkojen (esim. USD 5y Swap ja EUR 5y Swap) nousun muodossa, kun odotukset keskuspankkien ohjauskorkojen laskuista tälle vuodelle maltillistuivat huomattavasti. Toisella vuosineljänneksellä tultiin taas hieman alaspäin, mutta rekyyli jäi vajaaksi ja pitkien markkinakorkojen tasot ovat vieläkin joulukuun 2023 tasoja korkeammalla. Kesäkuussa nähtiin EKP:n ensimmäinen koronlasku, joten odotuksiin saatiin vihdoinkin konkretiaa.

Lähde: Bloomberg (per 22.7.2024)

Alkuvuoden nousuliikkeestä huolimatta koronlaskuja siis odotetaan yhä, mutta vain hitaammin kuin aikaisemmin. Tämä on suotuisa tilanne korkosijoituksille, koska korkotasot ovat edelleen absoluuttisesti korkealla ja näin ollen juoksevat tuotot pysyvät hyvällä tasolla pidempään. Esimerkiksi korkeariskisimmissä (euromääräisissä) High Yield -yrityslainoissa vuotuinen tuotto-odotus on tätä kirjoitettaessa 5,8 %. Lisäksi pitkissä korkosijoituksissa, kuten yrityslainoissa, on pidemmällä aikavälillä mahdollisuus lisätuottoon todennäköisen markkinakorkojen laskun myötä.

Riskikorjatusti kenties houkuttelevin korko-omaisuusluokka juuri nyt on rahamarkkinasijoitukset, joista saa euroalueella edelleen n. 3,5-4 %:n vuosituottoa. Pelkästään tuottotasoja ei kannata kuitenkaan tuijottaa, vaan on hyvä pitää mielessä vanha viisaus – mitä korkeampi tuotto-odotus, sitä suurempaa riskinottoa yleensä edellytetään.

…ja yhä etenevissä määrin myös kiinteistösijoituksille.

Korkeat korot ovat nostaneet rahoituskustannuksia esim. kiinteistörahastoille, joilla on käytössään vierasta pääomaa. Lisäksi selvästi merkittävämpänä ilmiönä korkojen nousulla on ollut suora yhteys paikoin voimakkaisiinkin negatiivisiin arvonmuutoksiin, joita on koettu laaja-alaisesti lähes kaikissa kiinteistöluokissa tuottovaatimusten nousun seurauksena jo parin viime vuoden ajan. On siis perusteltua kysyä: miksi vallitseva korkoympäristö voisi olla suotuisa kiinteistösijoituksille?

Jos ensin pohditaan rahoituskustannusteemaa esimerkinomaisesti ja oletetaan 6 %:n vuokratuotto ilman kiinteistösalkun arvonmuutosta muiden muuttujien ollessa identtisiä, niin tälläkin hetkellä lainoitetun rahaston tuotto-odotus on lainoittamatonta rahastoa korkeampi. Tämä johtuu siitä, että vuokratuotto ja arvonmuutos (tässä esimerkissä 6 % + 0 % = 6 %) on tässäkin haastavassa ympäristössä korkeampi kuin rahoituskustannus, jonka voidaan olettaa olevan karkeasti 4 % marginaaleineen. Lisäksi usein unohdetaan, että monen kiinteistörahaston lainarahoituksen koroista merkittävä osa on joko suojattu tai ne ovat kiinteitä.

Mitä tulee edellä mainittuun arvonmuutosteemaan, niin korkotasojen ja kiinteistöjen arvojen käänteinen suhde on kiistaton tosiasia. Tästä viimeisimpänä osoituksena korot nousivat euroalueella voimakkaasti noin kahden vuoden ajan lokakuuhun 2023 asti, ja kiinteistöjen hinnat ovat tulleet alas nyt jo reilusti myös Suomessa. Pitkäjänteistä sijoittajaa kuitenkin kiinnostaa peräpeiliin katsomisen sijaan enemmän se, mihin korot (ja viiveellä kiinteistöjen arvot) ovat menossa tulevaisuudessa.

Inflaatiokuvan perusteella on erittäin todennäköistä, että korkosyklin huippu koettiin jo viime vuoden lopulla. Tästä johtuen fokus on jo pidempään ollut koronlaskuissa koronnostojen sijaan. Vaikka ihan vielä ei voidakaan ajatella, että kiinteistöjen arvojen alaskirjaukset ovat jääneet jo (varmuudella) taakse, niin korkojen suunta on tässä kontekstissa joka tapauksessa oikea. Lisäksi viime aikoina kiinteistörahastopuolelta on tullut rohkaisevia signaaleja, sillä pitkähkön tauon jälkeen on nähty tasaantumista kiinteistösalkkujen arvostuksissa – päättyneellä neljänneksellä jopa pieniä arvonnousuja.

Riskilisistä lisätuottoa yrityslainasijoittajalle

Palataan vielä hetkeksi korkosijoittamisen ja erityisesti listattujen yrityslainojen maailmaan. Edellä esitettyjen, korkealla olevien markkinakorkotasojen lisäksi yrityslainoihin sijoittamalla pääsee hyötymään myös ns. riskilisistä, joita maksetaan yritysten luottoriskiin perustuen riskittömän markkinakoron päälle. Alla olevasta kuvasta voidaan todeta, että sekä korkean (HY, High Yield) että matalan (IG, Investment Grade) luottoriskin yrityslainoissa nämä marginaalit ovat tulleet alaspäin parin viime vuoden aikana. Absoluuttiset tasot ovat tästä huolimatta edelleen kilpailukykyisiä, ja parantavat pitkän tähtäimen korkosijoittajan tuotto-odotusta. Lisäksi erityisesti Investment Grade -yrityslainat tasapainottavat osakepainotteisen salkun riskiä alhaisen korrelaation kautta.

Lähde: Bloomberg (per 22.7.2024)

Korko- ja kiinteistösijoitusten tuottotasot nousseet merkittävästi

Muutama vuosi sitten oli usein puhe tuottoympäristön vaihtoehdottomuudesta, kun korkosijoituksista ainoastaan riskisimpien High Yield -lainojen tuottotasot olivat tyydyttävällä tasolla. Alla olevasta histogrammista nähdään, että markkinakorkojen nousun myötä maltillisen riskin korko-omaisuusluokkien tuottotasot ovat nykyään erittäin lähellä osakesijoitusten vastaavia, ja High Yield -yrityslainoissa nämä tasot ovat nyt jopa osakkeita korkeampia. Korkosijoitusten lisäksi eri kiinteistöluokkien vuokratuottotasot ovat nousseet tuntuvasti kiinteistöjen arvonlaskun sekä vuokrien inflaatiokorotusten kautta. Kohonneet tuottotasot tarjoavatkin tällä hetkellä varsin erinomaisen mahdollisuuden sijoitussalkun hajauttamiseen.

Lähde: Alexandria, Bloomberg 22.7.2024

Alexandria-rahastojen kautta korko- ja kiinteistömarkkinalle

Korko- ja kiinteistösijoituksiin on hankalaa saada tarvittavan laajaa hajautusta alle seitsennumeroisilla summilla, jonka vuoksi rahastojen kautta sijoittaminen on harkinnanarvoinen vaihtoehto monelle sijoittajalle.

Alexandrian rahastoperheestä yrityslainoihin voi sijoittaa Alexandria Yrityskoron kautta ja rahamarkkinasijoituksiin pääsee mukaan Alexandria Lyhyt Korko -rahastoa merkitsemällä. Lisäksi näitä korko-omaisuusluokkia on mahdollista hankkia salkkuunsa hajautetun varainhoitoratkaisun osana Alexandria Maltillisen, Alexandria Tasapainoisen sekä Alexandria Tuottohakuisen avulla. Lisäksi näiden rahastojen yhtenä rakennuspalikkana on valtionlainat. Kiinteistösijoittamiseen luontevin vaihtoehto on Alexandria Kiinteistö, ja metsä- sekä infrastruktuurifokuksella höystettynä Alexandria Reaaliomaisuus.

Alexandria-rahastot ovat omaisuusluokasta riippumatta pärjänneet erittäin hyvin omissa vertailuryhmissään pitkällä aikavälillä – tästä osoituksena mm. Alexandria Yrityskorko, joka on viiden vuoden tuotoilla mitattuna globaalin verrokkijoukkonsa kärkiryhmässä.

Lähde: Morningstar 23.7.2024. Vertailuryhmä: Korko joustava globaali, EUR suojattu. Mukana vain euromääräiset, kasvuosuusmuotoiset retail -osuussarjat. Yllä olevat tuotot on laskettu kahden desimaalin tarkkuudella olevista vuositason tuotoista. Eri raportointisyklien vuoksi yllä kuvattu 5 vuoden tuottoperiodi saattaa hieman vaihdella rahastoyhtiöiden välillä.